Opstalovereenkomst

Opstalrecht algemeen

Volgens de wet is het recht van opstal een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. Het recht van opstal is geregeld in art. 5:101 t/m 5:105 BW. 

Voor het vestiging van een recht van opstal is allereerst medewerking nodig van zowel de eigenaar van de onroerende zaak (opstalgever) waarop de opstal wordt gevestigd als de eigenaar van de opstal (opstaller). Het recht van opstal kan in twee vormen voorkomen, namelijk als een zelfstandig recht op de onroerende zaak en als een recht dat afhankelijk is van een ander gebruiksrecht op de onroerende zaak, zoals erfpacht, huur of pacht (art. 5:101 lid 2 BW). Het onderscheid is van belang voor de rechtsgevolgen. De wet eist niet dat in de akte van vestiging met zoveel woorden wordt aangegeven of een opstalrecht al dan niet afhankelijk is. De kwalificatie dient wel te volgen uit een objectieve uitleg van de vestigingsakte. Een groot gedeelte van de rechten en plichten wordt geregeld in de akte van vestiging.

Een recht van opstal kan, naast vestiging, ook ontstaan door verjaring. Daarvoor is een onafgebroken bezit, mits de opstaller te goeder trouw is, van tien jaren nodig. Is er geen sprake van goede trouw, dan ontstaat het recht van opstal pas na twintig jaren. Er bestaan echter situaties waarbij geen opstalrecht kan ontstaan door verjaring. Bijvoorbeeld als de onderliggende grond wordt gehuurd. Daarbij moet overigens worden opgemerkt dat hierover in de rechtspraak wisselend wordt gedacht.

Afhankelijk opstalrecht

Een afhankelijk opstalrecht eindigt tegelijk met het recht waaraan het verbonden is, tenzij in de akte van vestiging een kortere termijn is bepaald. Op een afhankelijk opstalrecht kan geen hypotheek worden gevestigd.

Zelfstandig opstalrecht

Een zelfstandig opstalrecht betekent dat het recht op zichzelf staat. Het zelfstandige opstalrecht kan ten einde komen door middel van opzegging. Opzegging is mogelijk tenzij er in de akte van vestiging iets anders is bepaald. Door de eigenaar mag worden opgezegd wanneer de opstaller in verzuim is om de retributie te betalen of in ernstige mate tekortschiet in het nakomen van andere verplichtingen. Opzegging moet een jaar voor het tijdstip van opzegging worden gedaan, tenzij er sprake zijn van omstandigheden zoals hierboven genoemd. Daarnaast kan het einde van een zelfstandig recht van opstap worden ingeluid doordat de duur van het recht is afgelopen. Het recht van opstal blijft echter doorlopen wanneer deze tijd is verstreken en de opstaller de zaak op dat tijdstip niet ontruimd heeft, tenzij de eigenaar kenbaar maakt dat hij het recht als geëindigd beschouwt. Een andere mogelijkheid is dat de rechter het opstal teniet doet.

Belangrijke Jurisprudentie betreffende recht van opstal

De Hoge Raad is van mening dat bij aanwezigheid van juridisch eigendom niet noodzakelijkerwijs ook sprake moet zijn van economisch eigendom. Uit de tekst van de wet in combinatie met de toelichting hierop volgt volgens de Hoge Raad dat een woning de belastingplichtige ter beschikking staat op grond van (juridisch)eigendom indien deze zijn eigendomsrecht ontleent aan een recht van opstal. Zowel bij een retributie (vergoeding) als bij een koopsom leidt het opstalrecht tot juridisch eigendom van de opstal bij de opstaller. Daarnaast overweegt de Hoge Raad dat niet is vereist dat het belang bij de waardeontwikkeling wordt ontleend aan het opstalrecht zelf. Voldoende is dat de bepaling hierover opgenomen is in de akte.

Verjaring van opstalrecht

De kantonrechter oordeelt dat voor verkrijgende verjaring van een beperkt recht vast dient komen te staan dat de stichting gedurende 10 jaar te goeder trouw, dan wel gedurende 20 jaar een macht heeft uigeoefend met betrekking tot (het recht op) de onroerende zaak van een ander, terwijl zij zich daartoe bevoegd achtte uit hoofde van het (formeel niet bestaande) beperkte recht. De rechter oordeelt dat de stichting nooit bezitter is geworden van het opstalrecht van de onroerende zaak en om die reden geen recht van opstal door verjaring heeft verkregen. Voor het ontstaan van een recht van opstal door verjaring is vereist dat de stichting bezitter is geweest van dat recht. Wanneer geen sprake is van overdracht van bezit, dient het bezit te worden verkregen door het verkrijgen van de feitelijke macht, hetgeen bij inbezitneming van een recht van opstal neerkomt op de ongestoorde uitoefening van dat recht. De in het verkeer geldende opvatting zijn beslissend voor het antwoord op de vraag of iemand zonder medewerking van de vroegere bezitter zodanige feitelijke macht over dat recht heeft verkregen dat hij nu als bezitter moet worden aangemerkt. Het enkele feit dat de stichting destijds de feitelijke macht over de onroerende zaak zou hebben uitgeoefend betekent niet dat zij bezitter is geweest van het recht van opstal. Het gaat er niet om of de stichting bezitsdaden heeft verricht ten aanzien van de onroerende zaak, maar ten aanzien van het recht van opstal.

Conclusie

De omvang van het recht van opstal hangt sterk af van de akte van vestiging die men heeft gesloten. Vele regelingen zijn op grond van de wet van dwingend recht, maar vaak is echter een ‘voor zover-‘ of ‘tenzij-‘ bepaling opgenomen. Op basis daarvan wordt de mogelijkheid gegeven in de akte van vestiging af te wijk van de wet. Dit zorgt ervoor dat de civielrechtelijke uitwerking van het opstalrecht in iedere situatie afhangt van de daadwerkelijke afspraken die de eigenaar met de opstalhouder maakt. Als hoofdregel geldt dat de opstalhouder door zijn eigendomsrecht zelf kan kiezen welke toestemming hij aan de opstal wil geven.

 Het recht van opstal is een zogenaamd zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een andere persoon gebouwen, werken of beplanting in eigendom te hebben of te verkrijgen. Degene met het recht van opstal (opstaller) is dus eigenaar van de schuur, boomgaard of andere zaken die gesitueerd zijn in, op of boven de grond waarop hij het opstalrecht heeft. Er ontstaat op deze manier een juridische scheiding tussen de ondergrond en hetgeen erop is gebouwd of verbouwd. Dat doorkruist de hoofdregel dat degene die eigenaar is van de ondergrond, ook eigenaar is van wat daar op staat.

Het recht van opstal kan ontstaan door middel van vestiging of verjaring. Het recht van opstal wordt gevestigd middels de algemene regels van vestiging. Voorwaarden voor vestigen zijn: beschikkingsbevoegdheid, een geldige titel en inschrijving in de openbare registers van een notariële akte.

Het opstalrecht kan daarnaast ook ontstaan door middel van verjaring. De termijn voor zogenaamde verkrijgende verjaring is tien jaren, mits de ‘opstaller’ te goeder trouw is en onafgebroken bezit heeft gehad. Is er geen sprake van goede trouw, dan ontstaat het recht van opstal pas na twintig jaren.

De opstaller heeft ten aanzien van de zaak waarop zijn recht rust, de bevoegdheden die voor het volle genot van dat recht nodig zijn. Desondanks kunnen in de akte van vestiging de bevoegdheden van de opstaller worden beperkt, of juist verruimd. Bij beperking van de bevoegdheden van de opstaller kan men denken aan de situatie waarin bepaalde gebouwen die zich op een bepaald erf bevinden, van het opstalrecht worden uitgezonderd en in eigendom blijven van de eigenaar van het erf.

Anderzijds is het ook mogelijk om de bevoegdheden van de opstaller in de akte van vestiging juist te verruimen. Zo kan het recht tot het trekken van natuurlijke vruchten (zoals appels) van het terrein waarop een opstalrecht rust (bijvoorbeeld een zomerhuisje) worden opgenomen in de akte vestiging.

Partijen kunnen in de akte van vestiging de duur van het opstalrecht bepalen. Het recht van opstal kan voor een beperkt aantal jaren, maar ook voor eeuwig worden gevestigd.

Het recht van opstal kan tussentijds door de opstaller worden opgezegd. De opzegtermijn is één jaar en geschiedt door middel van een exploot. In de akte van vestiging kan de bevoegdheid van de opstaller om op te zeggen worden beperkt of helemaal worden uitgesloten. De eigenaar van de grond heeft niet automatisch de bevoegdheid om op te zeggen. Deze bevoegdheid kan hem wel in de akte van vestiging worden toegekend.

De opstaller heeft, tenzij anders is bepaald in de akte van vestiging, bij het einde van zijn opstalrecht de bevoegdheid om gebouwen, werken en beplanting, die door hemzelf of door zijn voorganger onverplicht zijn aangebracht, dan wel tegen vergoeding van de waarde zijn overgenomen van de eigenaar, weg te nemen.

Indien de opstaller ten tijde van zijn opstalrecht geen gebruik heeft gemaakt van zijn "wegneemrecht", gaat de eigendom van de gebouwen, werken of beplanting van rechtswege over op de eigenaar van de onroerende zaak waarop het recht rustte.

Toevoeging:

In de verhuurpraktijk kiest men er nog wel eens voor om ten behoeve van de huurder een opstalrecht te vestigen dat hem de eigendom verschaft van (door deze huurder gerealiseer­de) opstallen. In de vestigingsvoorwaarden van het opstal­recht worden dan voorzieningen getroffen die het huurrecht en het opstalrecht in zeker opzicht met elkaar verbinden. Het is immers niet de bedoeling dat het opstalrecht na het eindi­gen van de huur in stand blijft. De wet biedt een eenvoudige mogelijkheid om zo’n koppe­ling aan te brengen: op grond van art. 5:101 lid 2 BW kan het opstalrecht afhankelijk worden gemaakt van de huur. Consequentie daarvan is echter dat het opstalrecht in het ge­heel niet kan bestaan zonder (en dus van rechtswege eindigt met) de huurovereenkomst. Een dusdanig sterke verbinding is doorgaans te veel van het goede. De reden om een op­stalrecht te vestigen is namelijk meestal gelegen in de wens van de huurder om zijn investeringen te financieren; een op­stalrecht dat niet buiten de handen van de huurder kan wor­den gebracht, is voor financiers echter een ongeschikt on­derpand. Onder het huidige BW geldt bovendien dat een huurafhankelijk opstalrecht zelfs in theorie niet kan worden bezwaard met hypotheek. Daarmee rijst de vraag hoe ten behoeve van de huurder een opstalrecht kan worden gevestigd dat enerzijds recht doet aan de wens van de verhuurder (als de huur eindigt, moet ook het opstalrecht tot een einde komen) en anderzijds te­gemoet komt aan de belangen van de financiers (het opstal­recht moet bij een executieverkoop buiten de handen van de huurder gebracht kunnen worden). Daarnaast is het de vraag wat – nu zo’n recht niet kan worden bezwaard met hypo­theek – nog de toegevoegde waarde is van een zuiver huur­afhankelijk opstalrecht.

In Nederland is de eigenaar van grond ook eigenaar van alles wat op dat stuk grond is gebouwd. Dit heet natrekking. Dit geldt ook als er op een bestaand gebouw iets geïnstalleerd wordt. Hierbij kan gedacht worden aan zonnepanelen, een zendmast of een warmte- en koude installatie. Indien een particulier op zijn eigen huis zonnepanelen plaatst is dit natuurlijk geen probleem, hij is immers eigenaar van het huis en daarmee van de zonnepanelen. Anders wordt het als een derde partij iets op de grond of op of in een gebouw van een derde  wil plaatsen. Om te zorgen dat deze partij de eigendom van de installatie houdt kan er een scheiding in de eigendom worden aangebracht door middel van het vestigen van een opstalrecht. Een voorbeeld: een partij wil zonnepanelen op een flatgebouw aanleggen, maar wil er wel voor zorgen dat de zonnepanelen altijd van hem blijven. De bewoners van het flatgebouw zullen de door de zonnecentrale gerealiseerde energie afnemen. Door middel van het vestigen van een opstalrecht tot het hebben en houden van een zonnecentrale kan dit geregeld worden. De eigenaar van het flatgebouw wordt geen eigenaar van de zonnecentrale. Er wordt dus een scheiding gemaakt tussen de  eigendom van de grond en hetgeen er op is gebouwd. Een bijkomend voordeel is dat de partij die de zonnecentrale aanlegt deze ook makkelijker kan financieren. Op een zelfstandig opstalrecht kan namelijk een hypotheekrecht worden gevestigd. Dit hypotheekrecht ziet dan slechts op het opstalrecht en niet op het bijbehorende gebouw. In de opstalakte worden de bevoegdheden van de opstalhouder vastgelegd, er kan worden bepaald dat de opstalhouder een vergoeding verschuldigd is voor het hebben en houden van het opstalrecht en er kan worden omschreven wat er met de opstallen gebeurt bij het einde van het opstalrecht. Zo kan de opstalhouder een wegneemrecht krijgen, zodat hij bij het einde van het opstalrecht de zonnecentrale kan wegnemen. Daarnaast zal er in de regel ook een aanvullende overeenkomst worden gesloten tussen de opstalhouder en de eigenaar van het flatgebouw ten aanzien van de levering van de energie. In een dergelijke overeenkomst moet ook aandacht besteed worden aan de situatie dat de opstalhouder failliet verklaard wordt, zodat de levering van de energie gewaarborgd is. Naast de opstalakte met daarin de bepalingen voor het opstalrechten kunnen ook aanvullende erfdienstbaarheden gevestigd worden.  Bij het vestigen van een opstalrecht kan daarnaast overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.