Wat geldt altijd bij een huurovereenkomst?
De wet regelt verschillende zaken wanneer het aankomt op huurovereenkomsten. Een aantal van deze bepalingen zijn van toepassing op zowel gewone als bijzondere huurovereenkomsten.
Basisverplichtingen huurder en verhuurder:
Elke verhuurder zal zich als een goed verhuurder moeten gedragen en elke huurder moet zich als een goed huurder gedragen. Een verhuurder gedraagt zich over het algemeen als een goed verhuurder indien hij hetgeen dat onder de huurovereenkomst wordt verhuurt, in een goede staat aan de huurder ter beschikking stelt. De huurder moet op een normale manier gebruik kunnen maken van het gehuurde. Dit wordt ook wel het recht op huurgenot genoemd. Daartegenover staat dat de huurder de huur moet betalen en zorgvuldig met het gehuurde om moet gaan. Dit maakt hem dan een goed huurder.
Niet-nakoming:
Bij elke huurovereenkomst geldt dat de huurder en de verhuurder zich moeten houden aan hetgeen zij hebben afgesproken in de huurovereenkomst. Doen zij dit niet zal er sprake zijn van wanprestatie. In het geval van wanprestatie kan de benadeelde partij verschillende remedies inroepen. Hij kan eisen dat de overeenkomst alsnog juist wordt nagekomen, dat de overeenkomst ontbonden wordt of dat hij een schadevergoeding krijgt.
Ontbinding moet wel proportioneel zijn. Als het gehuurde een klein gebrek bezit, wat makkelijk verholpen kan worden is ontbinden niet mogelijk.
Aansprakelijkheid voor schade:
Indien er schade ontstaat aan het gehuurde zal de huurder hier aansprakelijk voor zijn, tenzij hij kan bewijzen dat de schade niet aan hem te wijten is. Voor brandschade geldt het omgekeerde. Wij raden aan om de regels met betrekking tot aansprakelijkheid altijd goed op te nemen in de huurovereenkomst. Wat ook kan is dat de huurder in de overeenkomst verplicht wordt tot het afsluiten van een bepaalde verzekering (denk aan een brandverzekering). Op deze manier creëert u voor uzelf als verhuurder een grotere kans tot het daadwerkelijk kunnen innen van bepaalde schades.
Onderverhuur:
De wetgever heeft in de bepalingen omtrent huurovereenkomsten geen algemeen verbod tot onderverhuur opgenomen. Wel geldt dat onderverhuren niet is toegestaan indien de huurder mag aannemen dat de verhuurder daartegen redelijke bezwaren heeft. In de huurovereenkomst kan hiervan worden afgeweken. Daarin kan bijvoorbeeld worden opgenomen dat onderverhuur in geen geval is toegestaan. Dit is voor een verhuurder zeker verstandig, zo weet hij altijd wie er momenteel gebruik maakt van het gehuurde en bij wie hij moet zijn wanneer de huur bijvoorbeeld niet betaald wordt.
Koop breekt geen huur:
In beginsel geldt dat koop geen huur breekt. Dit houdt in dat de verplichtingen uit de huurovereenkomst overgaan op de nieuwe eigenaar indien de huidige eigenaar de zaak verkoopt. Bij roerende goederen (zoals een auto) mag hiervan worden afgeweken. U kunt dan in de huurovereenkomst opnemen dat de overeenkomst eindigt zodra het gehuurde wordt verkocht.
Bijzondere huurovereenkomsten: huurbescherming
Naast algemene huurovereenkomsten zijn er een drietal bijzondere huurovereenkomsten. Dit zijn bijzondere overeenkomsten omdat de wet hiervoor nadere regels heeft voorgeschreven om de huurder te beschermen. Dit wordt huurbescherming genoemd.
De verhuur van woonruimtes
Indien er sprake is van een huurovereenkomst welke betrekking heeft op de huur van een woonruimte geldt dat de huurdergerechtigd is tot huurbescherming. Huurbescherming houdt in dat de huurovereenkomst niet zonder meer kan worden opgezegd door de verhuurder. Hij kan de huurovereenkomst enkel ontbinden indien hij daartoe toestemming heeft verkregen van de rechter. In sommige gevallen kan de verhuurder de huur makkelijker beëindigen, denk daarbij aan het verhuren van een studenten of hospitakamer.
Sinds 2016 is het mogelijk om een woning voor korte duur te verhuren. Er is sprake van een huurovereenkomst van korte duur indien de huurovereenkomst maximaal twee (bij de verhuur van een zelfstandige woonruimte) tot vijf (bij de verhuur van een onzelfstandige woonruimte) jaar. Hierbij dient de verhuurder altijd goed op te letten het is namelijk zo dat een huurder alsnog huurbescherming krijgt op het moment dat de tijdelijke huurovereenkomst wordt verlengd. In het geval van een tijdelijke verhuurovereenkomst heeft de verhuurder verder de verplichting de huurder tijdig te informeren over het aflopen van de huurovereenkomst. Tijdig is in dit geval: maximaal 3 en minimaal 1 voorafgaand aan het aflopen van de huurovereenkomst. Indien de verhuurder zich niet aan deze verplichting geldt, kan de rechter oordelen dat er voortaan sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dit maakt het voor de verhuurder een stuk lastiger om de huurovereenkomst te ontbinden.
De verhuur van winkelruimtes
Een huurovereenkomst voor de huur van winkelruimtes heeft een standaard looptijd van vijf jaar, de verhuurder heeft daarna het recht om de termijn met vijf jaar te verlengen. In principe geldt er dus een minimale duur van de huurovereenkomst van 10 jaar mits de huurder besluit de overeenkomst eerder te ontbinden. Ook bij deze vorm van de huurovereenkomst geldt dat de verhuurder de overeenkomst enkel kan ontbinden nadat hij daarvoor goedkeuring heeft verkregen van de rechter. De opzegtermijn voor beide partijen is tenminste één jaar.
De automatische verlenging van vijf jaar is niet van toepassing op overeenkomsten welke zijn aangegaan voor korter dan vijf jaar. Heeft het gebruik van het gehuurde langer geduurd van twee jaar? Wordt de overeenkomst van rechtswege alsnog verlengd tot een periode van vijf jaar.
Kantoorruimtes en overige bedrijfsruimtes
Als het vastgoed geen woonhuis is en ook geen winkelruimte heeft de huurovereenkomst veelal betrekking op een kantoorruimte, praktijkruimte of werkplaats. Hierbij geldt een ontruimingsbescherming. Er is geen minimale huurperiode van toepassing of een recht van verlenging. Wat wel geldt is dat de huurder, na het einde van de huurperiode (door ontbinding of verloop) het recht heeft om binnen twee maanden de rechter te verzoeken om huurverlenging. De huurder heeft drie keer de mogelijkheid een verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst in te dienen. Door het indienen van dit verzoek wordt de verplichting om tot ontruiming van het pand over te gaan geschorst.
ROZ-modellen huurovereenkomst
Voor de huurovereenkomst woonruimte, huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte (artikel 7:230a Burgerlijk wetboek), huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte (artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek) of een huurovereenkomst autobox (garage) / parkeerplaats worden vaak de standaard model huurovereenkomsten en algemene bepalingen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ-model) gebruikt. De juristen van Legal Q hebben veel ervaring met het opstellen en uitonderhandelen van huurovereenkomsten op basis van de ROZ-modellen en staan verhuurders en huurders graag bij met juridisch advies.
Neem contact met ons op
Bij het aangaan van de huurovereenkomst is het belangrijk de wettelijke bepalingen welke gelden bij verhuur op te nemen in de huurovereenkomst. Wilt u ondersteuning bij het opstellen van een deze overeenkomst? Of heeft u een geschil met uw (ver)huurder over de (beëindiging van de) huurovereenkomst? Onze juristen assisteren u graag. Neem vrijblijvend contact met ons op voor meer informatie.